椰林國義段學校旁土地釋疑-20150109
椰林建設果然魅力無窮，儼然已經成為全竹北的指標型建商，從早期的椰林上選、IS、ㄐㄧㄥˋ、8心8見一直到現在的學校旁用地，各方好友關注眼神沒有停過，今早筆者花了些時間幫各位研究了一下國義段的用地，來幫大家稍稍解開心中的疑惑，下列資料僅供參考用途喔，不要過度解讀，感謝各位。
首先從地籍圖系統來看，本次整合的應該就是該街廓的一半，靠近學校的部分，並非之前大家猜測的全街廓開發。
總坪數991坪，面寬約69米，筆者把科大將的全區圖套入後看似可行(完全沒有考量建蔽率，單純套圖喔!!))，其實是硬擠，假設依照圖片的比例來看，三房的面寬頂多8.5米，而實際上科大將三房的面寬約10.1米，所以若要沿用品字形的規劃，則中間雙拼的棟別必須捨棄，但這樣一來又太過浪費，或者就規劃成兩大棟四拼的規劃，一樓做整排面學校的店面，賺得比較多，不論如何，強烈希望能夠是以三房為主的社區。
本基地地號為國義段63地號，在103年9月共有四筆記錄，總金額約4.46億，總坪數為991坪，每坪土地成本約為45萬，推論下來房屋單坪價格較有可能落在22.5萬，不算便宜，但假如椰林建設能夠多規劃幾間店面，分擔住家的均價，讓住家的每坪均價能壓在20萬附近的話，應該又是個秒殺新案了。
再次強調以上資訊僅供參考，各位朋友不要過度解讀喔。
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相反的..夜市帶來油煙和髒亂!!
怎麼襯托高房價?這裡又不是台北台中高雄!!
人潮有限!!不要拉低房價才是真的..高與低在一線之間
https://www.ptt.cc/bbs/Hsinchu/M.1420815600.A.0FB.html
似乎夜市的存在只是為了托高地價，這樣夜市的地剩下幾塊？
版主回覆：(02/02/2015 08:42:23 AM)
當年夜市從光明一路遷到西區時曾說只會經營半年,能夠經營到現在已經延長很久了,每週一次的流動夜市實在是稱不上生活機能,要說對房價有多大幫助,筆者個人覺得影響不大.
富宇學學好像要開賣了，接待中心延用涓建築的，算得真精
版主回覆：(01/23/2015 06:01:18 AM)
是阿，新案的銷售量下滑，宣傳費用能省則省囉。
夜市只是暫時的.大樓都蓋起來..夜市不得不搬到其他地方
版主回覆：(01/19/2015 11:09:55 AM)
感謝回覆喔。
華興重劃區臨竹北夜市那麼近，那邊住戶不就經常聞油煙味和噪音?
版主回覆：(01/19/2015 11:09:44 AM)
如樓下朋友所言，夜市只是暫時的，若陸續蓋起住宅，夜市就得再另尋他處了。
請問版主知道鑫輝的基地多大嗎，戶數大概多少呢，謝謝哦
版主回覆：(01/16/2015 06:47:57 AM)
A豆….上次只有匆匆一瞥圖面而已，所以不太記得幾棟幾戶，若您有興趣了解的話，歡迎您留下電話給振豪喔，振豪的line是 chlong0630，信箱是chling0630@gmail.com，謝謝您。
鑫輝土地應是參加區段征收配地取得(原先是登記在股東名下,現在就不清楚了).
版主回覆：(01/16/2015 06:48:22 AM)
感謝提供資訊喔，這點筆者到是沒有去追根究柢。
版主的意思應該就是已經有轉手成功的~~只是591&仲介都沒有人PO出來賣，是如何知道有投資客要賣的訊息?
請問版主甚麼叫"八心八見有成交的"呢?
是說有投資客拿來轉賣而且已經成交的嗎?
謝謝
請教版主為什麼在實價登陸網站查不到鑫輝買的那一塊呢?
實價登錄中，多筆標示在夜市區的交易土地，使用分區及編定，都是〔都市:住]，椰林這四筆也是，應該是住地無誤．
版主回覆：(01/12/2015 09:59:38 AM)
感謝補充資料喔。
椰林國義段這塊地是住宅用地嗎？記得以前和附近的人聊天時，曾聽聞夜市那塊地是商業用地或是住商混合…..
版主回覆：(01/12/2015 09:59:15 AM)
經查詢，國義段除了零星公園用地、學校用地、廣停用地外，全部都是住一喔。
八心八見的價位, 26x/pin
在這個買氣低迷, 投資客觀望的時期
能夠在半個月幾近完銷的狀況
倒真的讓我驚訝竹北自住客的買氣.
某種程度來說, 至少證明新竹地區的房市算是相對健康的~
(至少園區所支撐的自住買氣還算OK)
版主回覆：(01/12/2015 10:00:57 AM)
自住需求仍然很暢旺，甚至已經聽到八心八見有成交的了。
有人看好就一定有人看壞, 沒必要特別討論, 多分享建設跟建築相關的消息就好~
版主回覆：(01/12/2015 06:13:47 AM)
是阿，大家關心的也是各種發展訊息，偏好哪個區域購屋者心中各有所好。
大家各取所需，不需要去批評關埔/光埔，以免像另一版一樣，沒有什麼建設性的發言。
版主回覆：(01/12/2015 06:12:02 AM)
購屋就是看需求，沒有對錯。
關埔、光埔更堪憂ㄛ~~~
COSTCO車子排廢氣、變電場排電磁波、高架橋帶鐮刀煞、資源回收場在旁邊、窗外的VIEW只有透天的破舊屋頂和水塔、照不到陽光狹小棟距，就只為求得上個班可以離家再近一點?
版主回覆：(01/12/2015 06:11:05 AM)
各區域的口舌之爭，別的版上有眾多討論，來這邊記得要心平氣和喔。
八心八見賣半個月, 即將完銷, 就推論竹北房市堪慮? 看不懂, 請問樓上, 是哪裡堪慮?
咦，靜對面的不是田嗎，是在那裏蓋大樓嗎
版主回覆：(01/12/2015 06:19:35 AM)
我記得是臨路角地，不是田地。
8心8見聽說只剩下234樓被透天店面擋住的那幾戶~~應該不好賣!
版主回覆：(01/12/2015 06:16:25 AM)
據了解也是聽說剩下低樓層，但總是會賣掉的。
如版大所言, 8心8見已經開賣半個月餘還是即將完銷的狀態, 那竹北的房市實在是令人堪慮…
哇!看了版主#8的回覆內容真是令人心動,想請教一下版主知道它會蓋幾樓嗎?
版主回覆：(01/11/2015 03:33:36 AM)
據了解應該是14樓左右，並非超高大樓。
"勁"對面那塊地位置很nice喔! 旁邊有籃球場有公園有自行車步道又靠近河岸,不過如果又拿來蓋透天建案,那真的是太可惜了……
版主回覆：(01/11/2015 01:29:20 AM)
是大樓型建案，不是透天社區，從今年度幾個新推案來看，推案價格幾乎都是破每坪三十萬，就連椰林8心8見也是即將完銷，嚇得筆者臉色發白，筆者語重心長的想講一句多數人聽了會倒彈的話，想買房的還是趁早買，從很多跡象來看房價似乎看跌不跌….
請問版主:有關鑫輝買在椰林"勁"對面那塊更大方正建地的傳聞是真是假呢? 謝謝您的分享!
版主回覆：(01/11/2015 01:20:47 AM)
昨日筆者跟一位認識多年，堪稱竹北房地產神人等級的好友長談，有幸了解了鑫輝的新案規劃，兩房到3+1房的規劃，價格又會比現在的新案稍高一些，朝南的戶別中高樓層就可以有非常遼闊的視野，高樓層好天氣時還可以看到南寮海邊呢…
關於科大那一塊, 有一說是要蓋透天社區, 很令人訝異的做法…
版主回覆：(01/10/2015 01:26:08 AM)
科大一與科大二都各有一塊地，規模應該都足以蓋起大樓，規模大或小之分罷了，筆者個人認為現在蓋社區型透天的話，每戶應該都得上看三千萬，且透天社區需求越來越少，推案應該會很辛苦。
也沒什麼不可告人的秘密，只是當初他們敢下手，而我們遲疑而已！
所有的漲價（除了股票之外），都不可能是在眾人歡欣鼓舞的情況下上漲，都是在大家懷疑，猶豫中，一去不回的漲上去。
但是，下跌的走勢倒是都相同（股票也不例外），都是在一片歡欣鼓舞中滾落下來的～～～
你現在是對房價遲疑呢？還是一片看好呢？
版主回覆：(01/10/2015 01:35:50 AM)
不能同意你更多了。
椰林真的不錯，一案推一案(每坪單價步步高)，每坪價格也就這麼推丫推丫的上來了，上選16~17W/P,ㄐㄧㄥˋ 則是19~20.xW/P，這塊土地取得成本這麼高，看來新案的價格應該不可能佛心到那裡，只是真的會有人買單嗎?實在令人感到好奇，還是椰林掌握到什麼不可告人的公共建設準備開發，確信有人(投資客)願意買單<=純粹幻想.
版主回覆：(01/10/2015 01:24:01 AM)
綜觀從古至今椰林的開發步調，沒有甚麼秘訣，就是先推出一個新案試水溫，台科大重劃區的科大將，中正國小的曉學堂，縣三的董厚，西區的上選，賣得動就繼續推(當然有土地是重點)，賣不動的就過一陣子再推，再者投資客對椰林的案子也不是全盤接受，也會評估價格，而偏好椰林則是因為品質穩定，大眾接受度高，跟區域公共建設發展倒沒有太大關聯性。
回樓上，按照椰林的往例，多為半年一案，所以要等華興這一案開案，應該還有一陣子，更何況，科大那不是還有一塊等著
版主回覆：(01/10/2015 01:10:36 AM)
是阿，椰林還有多塊基地等著，接下來會推哪處目前還沒有消息。
八心八見剛推出 (不知道賣完沒…)
短期間應該不會再推案吧!
版主回覆：(01/10/2015 01:08:38 AM)
應該沒那麼快，椰林的步調算是保守的。
版主好強大，拜服
版主回覆：(01/09/2015 09:32:09 AM)
感謝鼓勵，也歡迎您多多分享各種資訊喔。
竹北夜市一下子少了1000坪，不曉得會不會又要搬家，好不容易習慣它在這裡說．
版主回覆：(01/09/2015 04:19:47 AM)
沒記錯的話夜市攤位最多的應該是下方那個街廓，本基地街廓上的攤位比較稀疏，再者椰林也不見得馬上就推本案，所以應該還可以享用夜市很長一段時間。