椰林台科大拆屋換地.20131106
也許是大型建商不斷搶食新竹縣市的可用建地，輸人不輸陣的情況下，椰林最近對於獵地也是動作頻頻，當然如先前提過，椰林是新竹在地建商，土地則是生產原料，沒了土地，建商也活不下去，所以咬緊牙根也得吞阿!!!!!
位置就在椰林建設科大二街上的空地旁，正確說應該是科大湛旁邊原本的那幾間水電公司，早在今年六月份就已經買賣過戶完成了。
連同隔壁的鐵皮也一起延伸把整塊基地給圈住了。
當時是三兄弟的房子，仔細看當時就是用鋼構的，說真的SRC也沒什麼了不起，一般住家也可以SRC阿
不過跟科大湛黏得還真近，椰林建設有個值得讚許的地方就是會盡量避免住家跟其他建設黏在一起當握手戶，日後這個案子規劃出來後應該就會跟科大湛拉出棟距了。
原本的建地七百多坪，再加上這一片兩百多坪，本塊基地已順利整合出一千多坪的面積了，另外雖然未經證實，但依照合理邏輯，會急著派人把地上物清除，應該代表本塊地即將推案了，只不過原本的土地成本就已經43.5萬來看，再加上新購入的這一片，看起來推案價格應該會逼近每坪25萬吧，除非椰林再次展現佛心，但機會不大，要佛心的話IS就佛心了。
旁邊的時上S一轉眼到了11樓。
當時推案價每坪20萬讓人詬病，不過因為坪數較小，總價並不高，當時也是造成搶購。
另一個最近掛上案名的則在華興重劃區內，元啟建設的映璞川二期”涓建筑”，三房與四房規劃，實際坪數尚未有資料，但大約會是43-54坪，三房與四房規劃。
有興趣的朋友可以自行打電話過去詢問，但價格也還沒出來。
旁邊的鐵皮屋則是立特屋賣場，少數在新竹發光發熱的五金賣場，一間接著一間開，真是佩服人家做生意的頭腦。
從這個角度來看可看出涓建筑有兩棟，左邊應該雙拼X2，右邊則應該是四拼，也許資訊有誤，等正式圖面出來之後再上來跟大家分享。
上選目前到地下一樓底板，但因為沒有空拍設備，所以無法跟大家分享照片，而凡塞斯花園則到九樓高了。
凡塞斯花園現況。
從遠處看新溪街周邊，一晃眼也被填滿囉….
以上……
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宏觀大器九月22樓某戶實價登錄也才21.8萬 所以樓上的不要再自抬身價了
2012年初陸敬民的調查最低樓層也是16.5萬起
宏觀初期中樓層買18萬的真的很強 不過不用擔心 房子以後還會更貴
好房子不用怕人家知道你的底價。
除了星期六早上第一班直達車會有點困擾，其他時間都沒啥感覺，末班車過後高鐵區靜到會覺得這裡有人住嗎？
但橋下連絡道其實是一個隱憂，因為不定頻的車流聲更吵，特別是機車。
宏觀和明日軸我都去看過,
窗戶關起來的情況, 聲音的確不會太大.
但是直達車通過時候, 的確會聽到音爆聲.
說大也不大啦! 住久了應該都可以無感~
但是, 那都是窗戶關起來的情況.
這兩個案子都沒有留全熱交換機的管線,
若是管線要走梁下, 包上裝潢後樓高鐵定不夠.
這點是我覺得豐邑沒考慮好的地方.
他若是直接送全熱交換機, 四房應該會好賣多了~
最後我還是放棄這兩個案子, 畢竟對我而言
都已經離開台北市, 還住在不能開窗的地方. 有點難過~
版主回覆：(11/12/2013 02:04:32 AM)
聲爆（或音爆，英文：Sonic boom）是在空氣中運動的物體速度突破音障時產生衝擊波所引起的巨大響聲。通常聲爆是由超音速戰鬥機或其他超音速飛行器，如協和式客機進行跨音速飛行時造成的，而另外槍械射擊時所產生的爆音亦同樣是一種聲爆。
高鐵的車速還沒到"超音速"，所以稱不上是音爆，高鐵過站車當然是會有聲音，不過大概五秒鐘就消失了，各位如果有空來這附近逛的話，大部分住戶還是都會打開門窗的，沒有想像的那麼恐怖啦….
看起來你對聲響非常的敏感，比較適合找純住宅區的巷弄內喔。
實價登錄2012年並不代表是當年度買, 預售屋都是等交屋後才會登錄
宏觀初期買的, 有不少是在2012才過戶, 所以價格18w算正常
如果看2012年底到現在2013這一年, 大概找不到低於20w的價格
高鐵末班車是11:30, 據住在宏觀第一排的朋友說, 其實並不吵
除了直達車以外, 非直達車沒有太大的感覺
當然噪音忍受度每人不同, 但是很多都是自己嚇自己
真的去住過, 就知道了
版主回覆：(11/12/2013 01:54:21 AM)
噪音承受度就真的是見仁見智，高鐵還算輕微了，台鐵沿線的住戶們可就真的是勇者，而且高鐵有末班車，台鐵還有夜車咧…但他們也是住上一輩子，沒什麼好嫌的。
但依照我個人的感受，我真的覺得尚可。
說到明日軸, 當初是經過被它豪華挑高的大廳吸引, 才進去聽聽她買的產品內容.
看來看去房間內部格局我早忘光了, 記得的還是那無敵的大廳, 那個迴車道一整個有喜來登飯店的Feel; 公設也是該有的都有; 至於設置於二三四樓(不知有沒有記錯)的停車場更是一絕, 雖說喜不喜歡因人而異, 但的確是個與眾不同之處.
一樣的, 沒有吸引我下手的原因依舊是"高鐵鐵軌第一排", 我是個不好入睡的人, 若有這些吵雜or震動, 我肯定是無法接受的. 但我覺得整體來講他是個不錯的建案, 豐邑最近這些案子, 內部施工品質怎樣我無法評論, 但外觀真的是一整個大器啊, 每每都讓我這種外貌協會相當心動
版主回覆：(11/12/2013 01:50:43 AM)
明日軸(淵博、大炁)當時可是跟宏觀大器一起開賣的呢，同款人不同命，當時明日軸號稱建材超越宏觀大器，每坪硬是貴上一兩萬，至於地上停車位還真的是前無古人後無來者。
不過….現在仍舊一戶一戶的成交出售，只能說房地產市場就是比氣長，誰撐得久誰就是贏家。
高鐵東側明日軸3房幾乎都賣完了，只能說當初的規劃若全是3房會好賣很多。
公設來說，其實有籃球場/游泳池的建案喜歡的人見仁見智。
秒殺的話應該不容易，但現在還有人覺得這區只有野狗在叫…
版主回覆：(11/12/2013 01:44:09 AM)
經過環保局的絕命撲殺，流浪狗少很多了(請支持電影"十二夜"-感人肺腑，千萬別任意流放心愛的寵物)，但目前人煙稀少也是事實，只不過三房確實一直都有強勁的需求，或許不會秒殺，但應該還算賣得動…
最近高鐵區拋出許多話題 (高鐵橋下道路/ 東興國小/ 影城/ 商城 … etc), 使得房價不只有撐, 還有點往上漲的趨勢. 通常話題越多, 越多人討論, 房價也就相對越高.
只是說開出27萬的價格, 還真的是要吃那些以"總價為主"的首購族, 若首購族&投資客真的買單, 附近先前的建案就一定又會拉一波了.
宏觀大器的確沒有13萬那麼便宜過, 原po想必是記錯了. 話說, 若它不是蓋在離高鐵鐵軌那麼近的地方, 我還真想買下去呢! 高樓層擁有不錯的view, 寬闊的中庭, 退縮人行道, 臨大馬路, 豐富的公設, 現在來看價格還算合理, 都相當吸引人.
版主回覆：(11/11/2013 11:17:33 AM)
這就是我無法評論墨客到底會如何發展的重要因素，地點尚可又是首購小坪數，雖然單價高，但或許還是有人會買單….
假設豐邑建設再推一個同樣規模與配備的新案在高鐵東側，也許也會秒殺喔。
把車位的坪數加上室內坪數，灌水營造總坪數很大的假象。或者把車位坪數加上室內空間的坪數，營造單價坪數很低的假象，常常令人誤解和錯亂
版主回覆：(11/11/2013 11:13:39 AM)
噓……有些仲介會把車位坪數加進去，算出來的單價有夠漂亮的啦!!….不過不是我!
記得宏觀在預售時代銷就是用"房屋+車位總坪數"下去算, 所以感覺會有16萬左右的破盤價 這家代銷也因此惹出許多爭議, 後來好像是被建商換掉了, 之後的代銷才改由分開計算, 但是許多人的印象就是如此, 實際上的成交單價卻高出不少
版主回覆：(11/11/2013 11:12:42 AM)
只能說我當時太菜鳥了，忘記當時他是怎麼算價格給我聽了…..
宏觀2012之前中低樓層800萬不到可買3房含1車位，這就叫有含車位的算法，事實上跟這家建商用總價殺比較好談。
過去的房價沒意義，只有要出貨的人才會有差。
版主回覆：(11/11/2013 11:11:30 AM)
真的嗎? 用總價會比較好談? 下次我來試試看..
成屋才會有含車位的算法,預售房都是分開算的..所以說預售時含車位的算法是不存在的..
版主回覆：(11/11/2013 11:10:28 AM)
應該是說在新竹縣市買賣房屋，不論是否成屋或預售，算單價的時候通常都是把車位分開算，目前我只知道台中會把車位放進坪數來算。
當然是有含車位的算法，但請問你朋友是民國幾年買的？是開賣時就去的，還是蓋好之後才去? 那中間已經差1-2w/坪了。
中樓層18萬/坪是2012的價錢了，實價登錄都可以查的到啊，六家五路二段201號250號24樓高的建築，101年去過戶的都還有資料，就不貼了。
不用來幫實際登錄以前的房價護盤，你朋友若買貴了其實也沒差，今年確定要蓋橋之後又調了一波。現在開2x是不爭的事實。
版主回覆：(11/11/2013 11:04:27 AM)
想當初宏觀大器預售的時候，我還是菜鳥，當時到接待中心去了解資訊的時候，有個男性代銷(唯一看過男性代銷的案場)告訴我電塔會搬走，還列印新竹縣政府網站的新聞稿給我看，時至今日…….電塔仍然高聳入雲。
我很確定宏觀大器的價格沒有#17說的那麼低
除非是把車位加入房屋總價計算
我的幾個朋友都有買這個案子, 對於價格相當清楚
早期中樓層是18萬, 現在中樓層要買到22萬, 高樓層不低於23萬
難道是我幾個朋友都不會議價, 所以都被貴很多
如果上面的願意驗證, 我可以邀請你到我朋友家中作客
他應該很樂意給你看他買的合約書, 上面的價格清清楚楚
或者也不用, 去查一下實價登錄也行
群新墨客對於附近的行情應該很清楚, 所以才敢開出這樣的價格
據說今天預約早上投資客擠滿現場, 不過我個人是沒興趣
版主回覆：(11/11/2013 11:06:38 AM)
哈哈哈哈，上面的朋友一定是記錯了，不用太在意，不過您朋友的預售合約放到現在，也真是會保存。
墨客現場是搶翻天，不過之後簽約率或轉手率如何實在是無法評論…只能讓時間證明。
宏觀大器開賣時中低樓層成交價是15~15.5w/p，現在大概18-19w/p，大概一年調一萬，但是面南低於15樓的view不是被擋住就是電塔，以後還有經國二橋的車流，要買這個案子還是選高樓層應該比較好。
這一區的地價不便宜，所以建案開價當然會高，就看有沒有人要買單。
版主回覆：(11/11/2013 11:01:01 AM)
土地成本是影響建案價格的因素之一，越早買土地的建商現在都躺著賺囉…
宏觀從來都沒有13w/p的價格, 這也太不切現實了
我朋友初期買中樓層大約18w/p, 當時高樓層全部鎖住不賣
現在高樓層20w初, 還算是合理價, 不算太誇張
至於其他案子, 就不予置評了
版主回覆：(11/10/2013 01:21:12 AM)
就當作上面那個朋友記錯囉….目前宏觀大器的高樓層據說要到每坪22萬，而現場的三房應該是剩沒幾戶吧….就連正後方的臻觀現場也是踩死每坪22萬，價格很硬。
沒錯，還在提2009年的開價也太不切現實了，現在高鐵區比起當年的荒涼情景已不同了，宏觀當年也才13w/p，現在代銷都開2x/p。
版主回覆：(11/10/2013 01:19:18 AM)
13萬！！！？？？是鴻觀十力吧！！！宏觀大器哪有那麼便宜溜！
高鐵東站要27萬?
印象中寶佳"說La vie"是12.x萬
坤山/名銓一景是14.x萬
(資訊有錯請更正)
不過短短幾年, 現在要27萬?
又不是豪宅規畫
高鐵真的是噴射了嗎?
還是這案子有什麼特別的嗎?
房數跟坪數看起來都是首購的產品
如果這樣, 我應該會買宏觀餘屋或是臻觀預售屋
這兩個案子還在西側呢
版主回覆：(11/09/2013 04:54:40 AM)
資訊是沒錯，不過是三年前了，這樣比就沒意思了，近期高鐵東側也都逼近2字頭了，當然mook這樣的價格確實是挑戰市場最高價，衷心的祝福他們。
筆者也預估他這樣的價格應該會助攻到宏觀與臻觀的銷量。
mook的均價要27嗎, WOW, 真的蠻屌的
版主回覆：(11/09/2013 04:08:53 AM)
我差點從椅子上掉下來…
Mook問了均價27，固定折扣…
版主回覆：(11/09/2013 04:08:22 AM)
請教您現場的折扣給多少呢?
隘興段404地號也賣出去了，看來高鐵東邊開始有動作。
版主回覆：(11/09/2013 01:23:36 AM)
可否分享實際成交價格，那塊角地之前開價每坪上百萬耶，應該非常有愛也非常有錢的人才會接耶，另外單純那塊角地約莫百坪，建商得再多花點力氣把旁邊的地再整起來才可能推案喔。
高鐵以東有新案了,陸大的網站看到的,首購28/38兩種坪數,去看了價格大約是說拉的一倍,現在的建案都是這種價嗎?
版主回覆：(11/09/2013 01:19:05 AM)
原來是群新建設的mook，前幾個月才聽說買了這一塊地，沒想到這麼快就規劃出來，
實際價格我還要再查詢，但據消息指出每坪20多多萬，大家沒發現大建商來之後新案的價格都亂喊嗎?
元啟建設在興隆國小附近有一塊地呀?在哪邊呢?有確切一點的位置嗎?謝謝~
版主回覆：(11/09/2013 01:14:08 AM)
據了解是在成功九街上。
每次提到生醫園區，就會聯想到拉昆市，XD我中毒太深了
版主回覆：(11/07/2013 07:02:03 AM)
你感染到T病毒了嗎?
請教版主, 元啟建設在興隆國小附件的那塊地有消息了嗎? 還蠻期待的, thanks!
版主回覆：(11/07/2013 03:35:15 AM)
應該不會那麼快耶，也許等涓建筑賣到一個程度之後才會進行下一個案子。
你太果斷了, 針對這塊地. 椰林內部的確有"透天別墅"或是"大樓"兩種評估.
"透天別墅"的價格據說會高於三千萬.
會有"討論透天別墅"的原因
個人猜測應該就是最早評估時的土地整合程度應該沒有這麼完整.
以他現在整合程度, 當然是蓋大樓比較好賺.
版主回覆：(11/07/2013 03:34:02 AM)
真的曾經打算蓋透天ㄚ???? 不曉得有沒有最新的內部消息呢? 以建商來講，蓋大坪數的大樓最好賺，所以有一段時間建商都推75坪以上戶數又少的建案，但後來發現這種坪數賣不太動，最近才又開始推40坪左右的標準三房。
如果那塊地土地價格已經是每坪 50 萬了,蓋成透天, 你覺得應該要賣多少錢? 大概沒有人會負擔的起去買吧!
透天只能出現在土地價格低於 15 萬的地方, 高過 20 萬的, 除非你自己有錢, 買地自己蓋! 要別人蓋好來給你挑, 你還有機會嫌貴不買的話, 建商不就傻眼了嗎? 這塊地蓋透天? 你想都不用想了!
版主回覆：(11/07/2013 03:29:01 AM)
高鐵區目前就有幾個少戶數的透天建案，一戶高達六千多萬，除非真的很有愛，不然一般人接受度應該不高。
高鐵以東除了幾年前的說拉和一景外(明日博可是一點都不便宜喔！)跟本沒新案了，這一區利多已經在慢慢發酵，建商不推案在養地，等推的時候價格是會讓人嚇一大跳的
版主回覆：(11/07/2013 03:26:51 AM)
畢竟高鐵軌道以西這邊包含縣三或西區都還有建地可以整合，所以近期應該不會看到高鐵東側推新案喔，不過建地倒是早早就買好了。
請問樓主一下,
椰林那塊地有確定是大樓還是透天了嗎?
六七月時聽到的訊息是還沒確定,
不過我猜在隔壁那塊地整合進來之後,
應該會直接改大樓吧~
版主回覆：(11/07/2013 03:24:30 AM)
椰林台科大那塊地目前沒有任何訊息，筆者只是猜測會急著把透天拆除應該跟建案規劃時程有關係，另外，由於土地成本過高，目前已經很少建商推透天社區了，本塊地筆者倒是從來沒聽過會規劃透天，有最新消息會上來跟大家分享，敬請期待。
竹北哪裡還沒漲…可能要高鐵以東了吧
或者西區再西一點的聯興或者溪州那邊
再不然就是找寶咖咖了
版主回覆：(11/06/2013 12:09:42 PM)
確實寶佳系列的房子在區域中還算是相對便宜的。
很讚的報導, 版主真的有用心
對於竹北各個區域瞭若指掌
而且也不偏頗報導每個區域
真的在這裡得到很多充份的房地產資訊
西區和縣三的房價都也高漲了
也想問看看竹北到底還有哪裡沒有漲
版主回覆：(11/06/2013 12:09:19 PM)
感謝您的支持，有空多來逛逛喔，另外竹北各地區的價格還真的是漲聲不斷，您有鎖定哪個區域以及預算範圍嗎? 我來幫你找找看。