新竹光埔二期重劃區解析

一、 起源：因竹科而生的都市擴張

光埔二期的正式名稱為「新竹市光埔二期自辦市地重劃區」。其開發起源於新竹市都市計畫的長遠佈局。

隨著新竹科學園區的發展跟擴張，周邊的住宅數量早就是供不應求的狀況，不只是東區，金雅、香山牛埔、公道三，只要能被整合重劃的區域也都幾乎蓋滿。接下來還有竹科二期的新進人員，居住需求真的是滿到不行，跨一橋之隔的竹北建地也幾乎都蓋完，因此催生了關埔二期重劃區。

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二、 範圍界定：新竹市東區的黃金腹地

光埔二期占地廣達 97 公頃，是目前新竹市內最完整的大型開發區。

• 範圍邊界：
  東側： 東以柯子湖溪為界。
  西側： 西以中山高速公路為界。
  南側： 南以埔頂路為界。
  北側： 北以都市計畫第二期發展區與農業區交界為界。

• 地理優勢： 本區坐落在新竹市東區的核心，介於新竹科學園區、新竹市區與竹北之間的三角地帶。
  除了進竹科上班可以免去塞在經國橋上的痛苦，經由公道五路，往西可快速連接公道五路交流道，往東轉上興隆大橋，也可快速到高鐵站，非常便利。
  

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三、 土地使用分區：住商並重的未來規劃

• 住宅區(約 14.37 公頃)： 劃設第二之一種住宅區，約 14.37 公頃，位於公道五北側及新莊車站南側，打造高品質豪宅聚落。
• 商務專用區 (約25.22 公頃)： 位於公道五與慈雲路口及新莊車站東側，預計引進商務辦公，延續光埔一期商業能量。
• 產業服務專用區 (約9.75 公頃)： 支援新竹科學園區之產業服務。
• 商業區 (約2.46 公頃)： 劃設第一、二種商業區。
• 農業區與公共設施： 規劃約 66 公頃農業區作為發展腹地，並包含大量道路、綠地、滯洪池、停車場及學校預定地
  

而其中能夠蓋住宅的有住宅區跟商務專用區，加起來約為11萬9700坪，若無腦的以每五百坪可以蓋100戶住宅的比例來算，大約可蓋240個住宅，約24000戶，每戶若有三個居住人口的話，則會有72000個住戶進駐，就算打個八折，也會有57600百個住戶入住，所以除了居住需求之外，這邊的民生需求也會暴增，聰明如你看到這邊應該可以開始規劃資金流了，除了住宅外，本區的店面或中小型建地(蓋鐵皮出租)，需求會很熱絡~

※上述數字資訊僅供參考，以新竹市政府公告為準※

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四、 重劃進度時間表（截至 2026 年初）

於114年的9月2日已經宣布禁止移轉、分割、設定負擔，也就是封盤不能動了，只能靜靜的等政府流程往下走

至於表定的作業流程還有下列幾點，看起來很簡單，不就是分配跟點交嗎? 事情複雜了些，人人都想要搶佔有價值的區域(住宅區跟商專區)，假設一個搶手的街廓有1000坪，但卻需發回1200坪，地不夠分，就得要喬了，甚麼時候喬好，就甚麼時候分配跟登記囉，也許會耗時一年或更久，保守估計是2027年內可以正式配地點交。

劃會	核定計算負擔總計表	尚未辦理
重劃會	土地分配公告	尚未辦理
重劃會	地籍整理及權利變更登記	尚未辦理
重劃會	交接土地	尚未辦理
重劃會	公共設施點交接管	尚未辦理
重劃會	重劃完成	尚未辦理
重劃會	公共設施保固期	尚未辦理
重劃會	財務結算公告	尚未辦理
重劃會	財務結算明細表	尚未辦理
重劃會	成果報告	尚未辦理
重劃會	解散重劃會	尚未辦理

 

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五、 甚麼叫做領回比率

顧名思義就是這塊地重劃完成後發回到你手上的比率是多少，例如目前公告的領回比率：47.17％，就是一百坪的農地被徵收後，分配到你手上的建地剩下47.17坪，那這樣就吃虧了嗎?

以新竹市復興段的實登為例，最新的一筆224地號的成交坪數是132.72坪，若配回47.17%，則可拿回62.6坪的建地，總價是7299.6萬，算下來這個建地的取得成本是每坪116.6萬，而次一筆409-6地號的配回的建地單價換算下來則是每坪78.44萬，為啥有這麼大的差異呢?當然就是因為配回後的土地位置的好壞之分囉。

另外領回比率並不是單一標準，會依照你這原始持有的土地位置以及重劃後的用途而有不同。

 

六、未來的建物推案價會是多少?

講太低會被人打，講太高會被說是帶風向炒房，不過既然現在慈雲上的新建案都成交到8X萬一坪了，各位自己推敲看看吧，竹北大陸工程網傳每坪破百萬，若照樣熱銷的話，那關埔二期的建案就絕對不會客氣啦!!

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七、 甚麼時候會開始有住宅大樓

因為現在會拿到哪塊地沒人知道，建商需等配地下來之後，開始著手規劃、請照、施工、使照、落成，少說得花上三年，所以第一棟住宅大樓完工應該會是距離現在的四年後了，當然透天、鋼構店鋪、華廈會快很多。

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六、 光埔二期現況-不定時更新(2026/1月份空拍)

 

雖然目前光埔二期的土地已經禁轉，但振豪這邊有大量的買方引頸期盼想出手購買，大小塊不拘，單筆的或持分的也可以，住宅區跟商專區尤佳，若各位朋友手上，或者家族持有光埔二期這個區域的土地打算出售，歡迎留下您的聯絡方式給振豪喔，除了關埔二期，園區三期徵收地、璞玉計畫區徵收地也是振豪的主力，各種徵收問題歡迎您詢問，謝謝各位

 

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