新竹縣竹科三期計畫解析
一、計畫緣由
「竹科三期」並不是一個從石頭縫蹦出來的全新徵收計畫，而是一個跨越世紀的歷史課題。早在 1980 年代，當時的政府非常有遠見的預知未來某年某月的某一天，新竹科學園區的用地將會不敷使用，因為當時的徵收方式、原地主的抗爭，還有環境保護相關的各種考量，計畫停擺，但仍舊被設定為工業區，開啟了長達四十年的禁建令，自宅無法改建增建，基礎的公共工程也受限，，彷彿被按下了時間暫停鍵，時間停留在1980年。
時至今日，搭上桃竹苗大矽谷計畫，終於讓竹科三期露出曙光。
二、 竹科三期計畫範圍
竹科三期計畫面積總共約453.94公頃
範圍是
北 : 中興路(台122縣)
南 : 國道三號
西 : 柯子湖溪
東 : 大約至中興路二段297巷
以行政區域來講的話會佔到 頭重埔段、二重埔段、三重埔段跟柯子湖段
三、 竹科三期規劃後的土地使用分區
為了平衡經濟開發與居民生活品質，竹科三期的土地規畫採取了「產住平衡」的策略，將土地細分為以下主要區塊：
| 土地使用分區 | 規畫重點 | 功能說明 |
| 產業專用區 | 核心區域 | 咖啡色區域，預計提供約 82.43公頃 的產業用地。 |
| 住宅區 | 居住配套 | 黃色區域共約63.07公頃，一部分靠近竹科，另一部分在二重國中周圍 |
| 商業區 | 生活機能 | 紅色區域，約3.68公頃，主要分步在中興路旁 |
| 公共設施用地 | 基礎建設 | 公園綠地、學校、社福用地等。 |
| 農業區 | 環境永續 | 黃綠色區域，提供農業永續發展 |
| 保護區 | 環境永續 | 綠色斑點區，大部分為國道三號兩側，水土保持及景觀保留用 |
其中，文中小用地沒意外的話就會是目前二重國中現址包含未來的增建校舍範圍，也就是說… 不會再有其他新建國中小的計畫，那重劃完成之後即將帶來的就學人口，再加上目前昌益鎮的就學人口，那還不擠爆二重國小跟二重國中!!!???
另外是區域正中央那一大片咖啡色的產專區只有一條路經過，要從中興路進來也只有兩個路口，日後商辦大樓一棟一棟蓋起來後，塞車問題會很難解喔~
綠色點點的保護區雖然有劃在園區三期範圍內，但是不徵收。
※下圖資料來源為新竹縣政府網站※
四、 園區三期徵收進度
目前的進度是，內政部土地徵收審議小組已於2025年11月同意完成公益性及必要性審查，顯示計畫已邁入實質變更的關鍵階段，目前正持續進行都市計畫審議，未來將配合大矽谷計畫提供產業用地。
五、 區段徵收補償與配地機制
領錢還是領地？
在區段徵收程序中，地主可以選擇「領取現金補償」或「申請抵價地（領回土地）」。
1. 現金補償 (地價補償)
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計算基準： 依照徵收當期的市價基準進行補償。
-
對象： 不願參與配地、土地面積過小(例如換算下來是面寬僅一米的土地)，或需要現金的地主。
-
額外補償： 除了土地外，有地上物的話也會估價後給予地上物補償費。
2. 申請抵價地 (配地)
-
這是多數地主的優先選擇，畢竟土地價值有機會翻漲。
-
地主需在徵收公告期間內提出申請，經核准後，將原本的「農地」轉換為開發後的「建地」。
- 配回比率同樣會因為原本持有的土地所在位置而有差異，雖然還沒定案，但配回率還是會以40%為大方向
六、目前的行情(更新至2026年4月)
手上的土地目前價值多少錢，這應該是大部分地主比較想知道的資訊，比較特別的地方在，園區三期徵收地的行情比較不會用一坪幾萬去形容，反而是用公告現值的幾倍去形容，原因也很簡單，這麼大的範圍，有些土地靠近交通要點，公告現值較高，有些土地靠近深山野林，公告現值較低，用公告現值的倍數去算比較公平。
▲竹科三期(園區三期)頭重埔段近期實登行情
▲竹科三期(園區三期)二重埔段近期實登行情
▲竹科三期(園區三期)三重埔段近期實登行情
▲竹科三期(園區三期)柯子湖段近期實登行情
※上述資料取自內政部實價登錄網站，數字僅供參考，依照政府公布為主※
七、行情趨勢如何，我該買還是該賣呢?
土地、徵收地其實跟住宅類似，一樣會受到話題跟政策的影響，大方向來說，在民國109年以前取得的土地應該會是在相對低點買到的，以園三來講，條件好的土地可能買到公告現值的4-5倍，而在2025較高的有成交到9-10倍，漲了一倍，但又受限於第七波信用管制跟限貸令，又往下修正到7-8倍附近，而土地不如住宅有那麼多的租賃需求，無法出租來增加被動收入，所以是比硬底子功夫，看誰撐得久囉。
手上的地要不要賣一賣呢? 園區三期目前是看得到摸不到，計畫也會有改變的風險，若時間戰線拉長，風險也會相對高一些，可以考慮獲利了結，現金落袋為安，靜待下一波週期後再進場布局喔!
想詳細評估手上的土地賣或不賣呢? 知道您土地是不是在徵收範圍內嗎? 土地有繼承、地上物方面的問題嗎? 歡迎您留下您的聯絡方式，竹北最強的園區三期銷售團隊，細心的為您解答!!
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