縣治三期重劃區的延伸！竹北犁頭山自辦農村社區重劃區完整解析

應該有不少朋友有留意到，自強北路末端上坡處，右手邊有一大片土地正在大興土木吧，又要蓋房子了嗎?

沒錯，又是一個新的重劃區正在成形中

【竹北犁頭山自辦農村社區重劃區】

一、 農村自辦重劃跟一般都市重劃差在哪？

縣政一期、二期、三期或高鐵特區，大多屬於「都計畫區內的區段徵收或公辦重劃」，空間大，把整片土地砍掉重練，順勢規劃出住宅、商業、公設、社福跟交通與機關用地，是都市發展過程中很有效率的方式。

但這類的農村自辦重劃，由地主或開發公司取得大部分地主同意之後自組重劃會規劃，地方政府同意後才能實施。

• 一般都市重劃：配回「住宅區/商業區」建地，容積率高，可以蓋高樓大廈。

• 農村社區重劃：配回的是「乙種建築用地」（建蔽率60%、容積率150%），未來只能蓋3到4層樓的透天別墅，不能蓋大樓！

二、 犁頭山重劃區範圍在哪裡？

• 計畫面積：總共約 7.0322 公頃。

• 具體範圍：

東至自強北路，西側約莫到嘉興五街的切線，以北到自強北路458巷，以南至十興五街           緊貼著縣三重劃區的北側，所以要說是縣三的延伸也不為過，未來的生活機能、交通動線、學區，就跟現在的縣三一模一樣

 

三、 土地使用分區與「硬傷」細節

因為是官方核准的農村重劃，我們來看看新竹縣政府公開的土地規劃內容。

項目	犁頭山自辦重劃區規劃細節	振豪觀點
土地編定	變更為乙種建築用地（建蔽率 60% / 容積率 150%）	未來這裡會是純透天別墅社區，景觀一致。
公共設施比例	約 35%（含公園綠地、道路、停車場、社區活動中心、滯洪池等）	區域內的綠地和公共空間較少，不過可沿用縣三目前的綠地，生活上沒有影響。
主要路寬	全區主要道路僅 8 米寬	這是硬傷！ 8米路較難會車，也沒有額外的人行道，行人進出要多留意往來的車輛
道路動線	非棋盤式規劃，部分街廓較長（100-200米）	未來跟隔壁縣政三期的大馬路可能無法完美對接，動線較為封閉。重劃區聯外道路只有嘉興一街與嘉興二街口，若遇到住戶臨停或大型機具施工，可能會影響進出

⚠️ 特別注意：嚴格的「斜屋頂」與景觀管制！

如果你未來要在這裡買地自建，或是買建商蓋好的透天，你要注意新竹縣對這區有很嚴格的景觀限制：

1. 限高 10.5 公尺：基本上就是蓋 3 層樓，最多拉到 4 層樓，沒辦法蓋高。

2. 強制斜屋頂：建築物一律要採斜屋頂設計（覆瓦），而且斜屋頂投影面積要占頂層的 60% 以上。

3. 退縮與圍牆：臨路要退縮 3-5 公尺當公共通行空間（不能停放車輛）；圍牆高度不能超過 1.5 公尺，而且必須是透空率 70% 以上的綠籬或欄杆。

四、 犁頭山重劃區最新工程進度

• 工程總預算：新台幣 2 億 6,927 萬 8,000 元。

• 承攬廠商：松林營造股份有限公司（設計監造為新陽技術顧問）。

• 最新進度：本案已於 2025 年 (民國 114 年) 2 月 6 日正式開工！

• 預計完工日期：2027 年 (民國 116 年) 2 月 6 日，工期預計兩年。

現況則是積極整地施工中

五、 熱血房仲實戰建議：地主要賣？買方能進場嗎？

最後，到了大家最關心的實戰評估階段。這個重劃區到底有沒有肉？

🧑‍🌾 如果你是「在地老地主」：

• 時間換空間，配地是首選：既然已經在 2025 年實質動工，2027 年就能看到成果。雖然乙建容積率低，但它頂著「竹北精華區唯一全新純透天社區」的光環，物以稀為貴。建議可以撐到配地完成，不論是自己蓋、找建商合建，價值都比現在直接賣農地高得多。

買方/投資客觀點：長線題材 vs 規格硬傷

• 自住買方的看法：

  • 優點：如果你習慣了喜來登商圈的便利，卻討厭大樓上下樓層的噪音，這裡未來的「歐式斜屋頂純透天社區」會非常吸引你。沒有大樓遮蔽，密度低、環境單純。

  • 缺點：8米路且無人行道是無法改變的事實。未來社區汽車、機車、行人（甚至推嬰兒車）都在這條路上，生活質感和安全性會打折扣。

• 投資客的看法：

  • 這是一個「看得到、摸得到，但規格被綁死」的題材。它不會像都計區一樣讓房價暴衝，因為土地利用強度被限制住了。但因為位置實在太好，等 2027 年完工、建商進場推別墅案時，勢必會帶動一波話題。

  • 風險提示：目前資金如果只能放短線（1-2年），因為剛好卡在工程期與配地期，變現力較差，加上目前房市政策對多房、土建融放款非常嚴格，資金槓桿不要拉太滿喔！

想詳細評估手上的犁頭山土地要賣還是要留？

想知道自己的地號到底有沒有在這次的 7 公頃重劃範圍內？

隨時歡迎找熱血房仲聊聊，我們下次見！

熱血房仲林振豪，專屬於您的房地產顧問
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